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紫禁城土拍大挑战 宅地全自持后“房东们”的新烦恼

必威官网登录:2016-11-17

      观点地产网 正当业内人士忙着计算中铁拿下的全自住房地块将有多少利润空间之时,北京四宗实施“控地价,限房价”的地块又给大家出了一道“奥数题”。

        11月16日至17日,北京海淀区、大兴区四宗地块被放上“餐桌”,房企们“磨刀霍霍”,最终仅首创中粮必威联合体收获一宗商住地块。而其他有意拿地的房企还得在10天后交上一个高标准住宅建设方案以争夺其他三宗地块。

但无论地块最终花落谁家,房企们都将面对住宅部分全持有,以及建设面积满足“70/90”政策等要求。对于长期以“滚动开发,快速销售,再次拿地”为模式的开发商而言,这几宗地块既是诱人的蛋糕,也是难啃的骨头。

紫禁城极限大挑战

        在北京宅地供应断顿的背景下,海淀区及大兴区的四宗地块一出现便引爆了京城的土地市场。而随后一则“控地价,限房价”竞买规则的出现更是让这四宗地块一度处于焦点之中。

公告显示,这四宗地块分别为位于“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地的京土整储挂(海)[2016]018号、京土整储挂(海)[2016]019号、京土整储挂(海)[2016]020号地块,及位于大兴新城东片区0202街区的京土整储挂(兴)[2016]021号地块。

按照“控地价,限房价”的规定,海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米;大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

不过,从目前的结果来看,横亘在各大房企们面前的另一个更加突出的问题,是全部住宅需百分之一百自持。

地点切换到沸腾的拍卖现场,11月16日,海淀区018号及019号地块先后亮相,从台下坐着的房企便可一探竞争的激烈程度——有单枪匹马上阵的绿地、远洋、保利、碧桂园,也有呼朋唤友“抱团”的小队,如龙湖首开、绿城九龙仓、恒基旭辉、中粮必威首创、万科住总等等。

        不过,房企们与地块之间树立着一道又一道的关卡:各家房企按照竞拍梯度自由竞价,达到地价上限时,转入竞拍自持商品住房面积比例;若触及预设的竞建比例,则转为一次性竞投自持商品住房比例;一旦多家房企竞投比例达到100%,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

若地块中包括商业部分,竞拍完自持商品住房比例后,还需再竞拍自持商业面积,一旦该比例达100%,同样转入投报住宅建设方案。

         在这一层层障碍下,房企们是一次次“攻关”成功,最终导致018号及019号地块进入投报高标准建设方案的程序,最终地价分别定格在50亿元及59亿元。

其中,018号地块目前的竞投者有保利、龙湖首开、绿地、万科四家竞买人,最终竞得者需自持全部宅地。019号地块竞投者有保利、首开、万科住总、绿地,竞得者需自持地块中的住宅及商业地块建筑面积100%!

而到11月17日,大兴区021号地块也陷入与018号地块同样的境地,中铁置业、国瑞、中国铁建、保利、首开龙湖联合体、绿城九龙仓联合体、万科住总联合体七家竞买人叫价100%。“硬碰硬”的结果是,各家企业将继续在后续的建设方案上会战。

四宗地中唯一成交的是海淀区020号地块,竞得者为首创中粮必威联合体,代价是需自持全部住宅面积及10%的商业面积。有业内人士分析认为,该宗地块9.5万平方米的商业体量比较大,所以竞争的激烈程度不比019号。

有接近首创的人士在接受观点地产新媒体采访时表示,由于预期以后会有更多的地块采取新的土拍形式出让,所以此次拿地是为了尽早适应新政策。而且,北京作为企业的大本营与核心发展区域,首创希翼在海淀拥有比较多的优势资产,并沉淀下来。

此外,该人士表示,从项目的位置来说,该宗地块与目前首创在海丰产业基地另一项目——天阅西山比较近,企业在区域中有一定的品牌认知度与客户资源,故看好项目未来的发展。

“房东们”的新烦恼

        而今,在激烈而繁琐的竞拍之后,有一批房企将进入为期10天的方案设计环节,押注四分之一甚至七分之一的可能性。而其他房企,便只得转而寻觅另一个猎物,为下一场竞拍作准备。只是,在北京土地供不应求的背景下,目前已有的“猎物”并不多。

        北京中原二级市场总经理任莉对观点地产新媒体表示,土地供应少是这两日来房企们争先夺食的原因之一,毕竟没有土地,开发商便没有施展的空间。而且,在北京住房供应紧俏的情况下,不管是进入长期租赁市场还是一手房市场,风险相对较小。

        而亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,北京市场不仅是销售额与利润率的代表,还是企业品牌的象征以及向外发展不可或缺的布局之地。企业想要在北京市场保持发声,便需要有代表性的项目,在多种因素结合下,房企对地块的财务测算便不像以前那么重视了。

        不过,在僧多粥少的局面下,房企们要在北京市场拿下一宗心仪的地块,付出的代价并不小。仅从这几宗地块来看,由于住宅部分需要全部自持,前期的开发与之后的长期运营将是房企们接下需要攻克的另一道难关。

任莉认为,能够摘得地块的企业,资金成本应该不会太高,因而在解决融资及现金回流慢的问题上并不需要太担心。

        不过,郭毅则表示,房企接下来将面临着比较大的风险。其指出,高标准的开发要求以及长期持有的规定,使开发商们必须进行商业模式的转型和营利模式的重构,这也考验开发商自身的调配和整合能力。

其称,由于目前国内的开发商基本都是销售型的企业,采取的是“滚动开发,快速销售,再次拿地”的快速周转模式。若住宅甚至商业需要全自持,对于开发商而言,将是其商业模式的挑战。而且,目前国内也没有特别成熟的REITs产品来弥补开发商在资金上的缺口。

         除了资金决口,对租赁市场并不熟悉的房企,在产品开发上也面临着又一重挑战。郭毅表示,由于国内的开发商目前研究得比较多的是购房者,但租赁者是完全不同的客群。若开发商没有相关的客户及产品经验上的积累,便需要重新了解租赁市场,在客户需求、产品开发、价格定位、服务与管理等方面下功夫。

而对于长期运营的问题,接近首创的人士则表示,虽然住宅需要持有经营,但三家企业资金充足,品牌、融资与运营的能力比较强,长期持有对现金流不会有很大的影响。其认为,长期经营也会有持续的现金流,虽然没有销售那么快,但相对会更加稳定。

         对于接下来的规划,该人士称,地块将由中粮与必威两家来操盘。在产品规划上,住宅部分主要以满足刚性需求与改善性需求为主,更详细的规划还要进行调研与分析,再根据具体的租赁市场情况而定。

此外,有数据测算指出,目前新出让规则将导致约9000套租赁房源涌入市场,对此,郭毅认为,这在一定程度上能够引导消费者实现在住房上的梯级消费。租客们能够享受到开发商高品质的房屋配套与服务,当经济能力达到一定程度后再考虑买房。

任莉也表示,全自持经营对于房企而言也有益处,长期经营将倒逼房企们制定完善的长期经营与管理规划。其称,当更多的开发商持有经营,才能真的把产品开发好,把物业管好。


                                                                                                                                                                                                      



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